香港的火灾来自于40年旧高层维护。而很多中国大陆的普通人没有意识到，房子是需要维护的。
房子本质上和车子、衣服没有区别，都是会折旧、会消耗的物品。随着时间和使用，房子的使用价值会不断下降。而要一直维持房子的使用价值（居住质量），需要持续不断的维护。从室内装修、家具、电器更换，到大楼的电路、电梯、上水、下水、供暖、供气、结构、外墙，再到小区的保安、保洁、绿化，等等等等。而高层的维护成本，是远高于低层和独栋的。想一下农村平房清洗外墙，和深圳的高层塔楼要清洗外墙的成本差多少？
中国房地产基本上都是最近20年建造的，还没有到大规模需要维护的状态。基本上中国人都是在忍受大楼的折旧。而因为房价上升期，折旧造成的贬值被地价上涨抵消。很多人根本就没意识到房子需要维护。
而我在纽约曼哈顿，其实有很多50年100年的高层住宅一直维护运作良好。但是运作良好的前提是，在曼哈顿一套实用面积100平方米的高层住宅，一个月的物业维护费大概在10000人民币左右。即使考虑中国各种成本比曼哈顿更低，想要让一个高层住宅楼持续维持住宅质量，每个月的成本也需要3000人民币左右——这还只是大楼和小区整体维护，不包括套内的维护成本。加上套内装修的维护，每个月的维护（或者折旧）成本大概在4000人民币左右。
然后，你在一个城市要有好的居住体验，市政维护，也就是道路维护、公交维护、治安、消防、教育等等，每一样都需要钱。在纽约，地方财政主要来自房产税。曼哈顿一套100平方米的高层住宅，每个月房产税大概在10000人民币左右。考虑纽约和中国的成本差异，在中国一套100平方米的住宅，每个月大概需要承担3000人民币左右的市政维护支出。
现在中国地方财政，大部分是由土地财政也就是土地转让金支撑的。你购买一套新房，大概60%的成本是税费和土地转让金。这本质上，是给新入城的农村人收了一笔一次性的巨额“入城税”。而城市原居民则是搭便车，免费享用由新进城的年轻人和他们背后的家庭付款维护的市政服务。中国的房地产，其实更准确地说，应该叫中国的城镇房地产。而过去30年，中国的城镇化率从30%增加到70%。因为现在农村基本都是老人了。如果只看劳动人口，大概是从30%提高到80%以上。相当于30年内，“城镇中国”的人口增长超过160%。所以看房地产和人口关系的时候，应该看的是城镇人口而不是总人口。所以中国的城镇人口也就是“房地产人口”，并不是从缓慢增长变为缓慢下降，而是从持续30年平均每年2000万人的人口暴增，突然变为人口下降。入城税无以为继。
继续以一套实用100平方（建筑面积130平方）的深圳的房子为例。新房价格按1000万人民币算。其中600万是各种税费。按照过去30年入城税的收法，这600万可以算均摊到30年的市政维护。也就是你大概每个月为市政支出16000元以上。因为很多“老深圳人”买房的时候房价很低，甚至还有单位分房，城中村建房，所以这些人承担城市维护支出是很少的。所以实际上过去三十年，新深圳人、新北京人、新上海人为老北京、老上海承担了城市维护支出。当入城税无以为继之后，市政支出大概率会通过房产税均摊到每个城市居民头上。所以每100平方米住宅承担每个月3000元的市政支出，是绝对没有高估的。
所以回到一开始的问题。当城镇人口不再暴增之后，要在深圳住一个100平方米使用面积的高层住宅，维持居住质量和一线城市的生活质量，一个月的支出在7000人民币左右。然后现在深圳中心的福田、南山，实用面积100平米的房子，月租金大概在10000人民币左右。也就是一套房子一年的实际租金收益除去成本，大概在36000人民币左右。按照3%的投资回报率计算，一套深圳福田、南山的100平米实用面积，也就是建筑面积130平米左右的中户型房子，公允价格在120万元左右。也就是每平方米1万元人民币左右，才是深圳的公允房价。这也是北上广深一线城市核心区的公允房价。按照现在深圳福田区每平方10万人民币的房价，深圳的房价还能跌90%（也不考虑通货膨胀人民币贬值，也不考虑汉族人口和经济趋势的话）。
而在南昌、汕头、武汉、重庆、郑州之类的二三线城市，高楼和市政维护成本不会有本质区别，我们就算每个月5000好了，但是在二三线城市100平的房子的租金也是普遍只有三五千。也就是说，基本上可以确定，所有二三线城市，甚至一线城市的某些郊区，高层住宅很快会变成负资产。
以上只是一个量化从业者对中国房地产市场的量化估值计算。对以上计算有异议的，可以随时留言讨论。
原文在2025-11-28日发表于知乎，不到一个星期过万点赞之后被删除。
3%在中国太高了，中国的房子和国外不同，买下来和租下来是有区别的，中国买下来的房子可以有好的学区，更容易落户之类的…这些是有溢价的
学区本身就是个伪概念，靠学历完成阶级跃升的时代早就过去了，ai 可以完成 95% 人类文字工作者的工作，现在没认识到这个问题的家长就是珍贵的韭菜。
至于落户，说得我想笑，现在除了北京，哪怕是上海落户早就不是一个问题了，遑论深圳。
我算了一下很多是1-2的不会很高
按照目前的人口趋势，现在落户除了北京有限制，其他地方基本上都已经放开了。至于好的学区房，会比周边的房子跌的少一点。因为如果花500万买个学区房，再花500万让孩子从985毕业，然后回来拿着1万左右的月薪，怎么看这笔投资都不划算。
会不会强拆，以10-20%的价值让你以旧换新
都没有学生了，学区还重要吗？
学区和落户的价值都在贬值
你可别学区了，啥学区啊，那时17年1700万新生儿的产物，现在面对着大量的教师，教室没有学生的困境，你还搞学区，恐怕只有及其优质的教育环境才能搞学区了，但是这种环境国内又能有多少呢？？？二三线城市会有吗？？？学区必然要退出历史舞台的
上海老破小最近已经到3%了
看到楼上讨论到关于“买房”带来的额外政策性价值，包括学区、落户等，我认为这个观点是有道理的。特别是学区房概念带来的溢价可以从具体的房价数据中看到。这种额外的政策性价值来自一时一地的外部政策环境，相关政策环境改变可能带来明显的具体楼盘的价格变动；这点在学区房尤为明显。
李新野的分析考虑的是稳定的、“内在的”估值相关要素，包括使用体验、房租、维持费用。
打个对折应该稳妥些，纯粹使用价值应该就那样，但是附加价值也是有的，得看地方，看周边。当然，我相信地方和周边的附加价值在租赁费用里有所体现，但是否完整就未可知了
跌个90%我不信,房子有建筑和装修成本,再一个是继续大放水,所有东西都要涨价，房子实际会阴跌，暴跌的话遍地是老赖，那不是要天下大乱了
进城税，这三个字用的妙啊，进城税之后地方财政只能靠房产税了吗？有其他选项吗？
内蒙古现在好像已经在试点房产税了
你的名字更妙
企业所得税，个人所得税？
房产税是不现实的。收税需要找有能力交税的人收，但是到那个时候，房主不一定是有能力交税的人。然后，收税是有成本的，如果收税的成本大于收到的税，那这个事情是没有意义的。中国除了房价很高的城市，其余城市不具备征收房产税的基础。
击鼓传花的游戏早已开始慢慢崩塌， 价格是周期的，某地区房子这个下行周期会无比漫长与寒冬，更艰难的是人的固执在圈养自己，让自己和后人一样坚守这样的牢笼。等租金没有办法覆盖房屋维护成本的时候，它们才会知道不值得。
其实关注一下法拍房就知道，房子大多都数都没流动性，如果还有租金的那种房子还值钱，一点租金都没有的那种房子就是垃圾资产，等房产税下来都的死，想了解对未来的看法可以加个v拉个群讨论
CGS-3334
加个V给你一网打尽
以后还是弄飞机群吧 你弄微信群谁敢加
加V我非给你一网打尽，哈哈，竟然敢随意放V，你要不然是骗子想害人，要不然就是傻子。但是你能想到来这里，我觉得你是骗子的机会更大。但是还非得加加试试了
钓鱼执法
波托菲诺纯水岸 15 期 4 栋很快就会一钱不值
所以纸面的房产税和维护金永远也不会到来，政策一旦发布租金轻微上调房价瞬间到底，这得连环引爆4多少人，现在新的楼盘开工还能继续拿土地出让金续命。东大有自己的玩法吧。不过蓄能炸弹还是够劲的。
房租真的是掏空工资的大头支出了
房贷才是，以前自己有房子觉得5000租金很贵，现在房子卖了租了套自认为还不错的，拎包入住，觉得房租不贵。扣除物业费车位费实际租金不到200万贷款的利息。
第一，美国的超高房产税(实际约1%)是非常独特的现象，地方政府财政完全独立而不必依靠上级政府，中国根本不可能这么搞。大部分国家房产税都可以忽略，如日本房产税是0.2-0.3%，韩国是0.3-0.4%，香港是12%租金，最多最多有可能实装20%租金。
第二，美国物业维护极度奢侈，中国大方向是不维护，而且也不会造成贬值，老破几乎免疫折旧，30年老破小和60年彭浦新村有多少区别吗？上海只有10%有电梯有小区的次新，深圳70%人住在各类非住宅里，体面房子和豪宅在哪里都是垃圾投资。
第三，房产税为什么解释n遍还反复问，说白了就是很多人指望洗牌重来，不过就历史而言，没收企业更方便更容易，土改之前大部分企业都被宋子文国有化了。
sinya是通过未来现金流之和来估算房子的价值（不考虑折现率），当扣掉房屋维修折旧和市政维护费后房租就所剩无几了，所以房子的价值自然大打折扣，可见牛转熊的杀伤力有多大，再考虑房价高位高利率贷款买房被套，那是吃人连骨头都不吐、韭菜根刨掉几代，长太息以掩涕兮，哀民生之多艰！
不用担心，未来会有K签外劳缴纳进城费的
这套制度畸形、自私、毒辣至极，短期内让一小部分人暴富，割了过去三十年和未来三十年的韭菜
如果中国人可以忍受不维修的房子呢，这笔钱不就省下来了🤣
折价。一样的
第四段维护费用显然不符合常理了。一套100平住宅，每个月的维护（或者折旧）成本大概在4000人民币左右。高层33层一层3户算100户，一栋楼一个月维护费用40万？要花这些钱维护啥呢？
如果未来机器人大规模推行，维护费用可能不需要这么高。
投资回报率按照3%，结合房屋修缮与租金，那么深圳租一万的房子，合理价格1万一平。
那么请问大佬，曼哈顿那边按照这个逻辑计算，他一平价格应该是多少呀？然后实际价格是多少呀？有没有了解的大佬回复一下
200 million $
曼哈顿租金比这个高
现在是房子，那之后是什么呢，对中国男性的囚笼可不能只是房子吧。
是的，每代人都有自己的牺牲，谁也逃不掉
房价跌90%太夸张，低估了举国体制的决心和中国人民的创造力，宏观经济从业人员认为不妥。不唱空的前提之下，北京上海核心地段跌10%，非核心地段20%，省城30%，其他地区高层住宅35-40%左右是合适的；未来，也就是2031年之后，可能对新一代年轻人征收房产税。
你这个2031有点说法的
住建部：到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展
来源：同花顺7×24快讯 2025-12-31 18:11:41
关键词：住房城乡建设部
住房城乡建设部发布《关于提升住房品质的意见》。其中提出，到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升，保障性住房率先建成“好房子”，商品住房更好满足刚性和改善性需求，老房子改造为“好房子”取得明显进展，形成有效支撑住房品质提升的政策体系、标准体系、技术体系和产业体系。
合理
怎么可能这点跌幅
房地产会跌 那金价呢 已经涨到1000多了 还能暴涨吗
不考虑通胀的话，不好说，如果经济继续恶化，分配结构还是这个鸟样甚至更差，长期来看黄金还会涨，可以做定投规避市场波动
分析的在理，学习
数据变量有很大的误差，仅仅友好探讨，一个欧美国家城市总人口相对中国实在是少，所以大部分城市市政费用的确昂贵，由于人工成本越来越高导致地产税不断增加，加拿大澳洲都一样，即使纽约这样的大城市相对人口较多，因为人力成本高昂实际上市政维护运行费用也很高，至于国内，具体原因不多说了，但通过专业的数据分析及我国政府运行及城市管理的一些特殊性，实际上市政是有补贴的，所以我国的房屋持有成本较欧美要低非常多，包括说的市政维护费用，由于人力成本较低，所以实际上远没有文章计算的这么夸张，因此变量的差异实际上导致计算的结果差异非常大，大家自行思考，仅作探讨，勿喷
那你再打个折算下呗
新野哥，我只关心你的AI自动__机器人🤖
先富是建立在资源的占据，对后人的人力剥削和未来收益的榨取上。所以谈什么先富带动后富和收入再分配几乎是不可能的
哈哈，韭菜越来越越少，很多人生不起孩子，养不起家
李新野可以essay一篇关于新治136条的吗
房产会普遍下跌这个可以理解，但是“100㎡高层每月小区+大楼维护 3000 元、套内折旧再 1000 元。”这个数据我认为偏高，36 城平均“普通住宅物业费”在 2025 年 11 月约 1.23 元/㎡·月，折算 100㎡约 123 元/月。一线核心区会更高、改善/豪宅会更高，但要把“经常性物业费”直接推到 3000 元/月，通常意味着 30 元/㎡·月 的级别，这在中国住宅里属于非常少数的高端项目口径，而不应作为“普通高层住宅”的基准。更合理的处理方式是把“高层的大修/更新”视为低频、高额、带不确定性的资本性支出：它更多依赖专项维修资金、业委会治理能力、以及未来是否会出现追加机制；而不是简单等额摊到每月固定 3000 元。
就是维持资本不贬值的均摊支出
这个算法基本合理的，再过二十年学区房就是伪命题，片区学龄人口的不足肯定会导致学区条件放宽，绝大部分房产中租客有权享受等同业主的教育资源，只是在顺序上业主优先。交通、户型的稀缺性这些因素又重新变为资产估值的最大权重。但即便如此，中国地产的股价还是太高。
放开外来人口限制，南蛮入侵等情况另当别论。
我让Claude分析了这篇文章遗漏了哪些因素，并要求它用同样量化的方式估算这些因素对房价的影响。
以下是Claude的分析。
原文逻辑回顾
以深圳 100 平米房子为例：月租金 1 万，月维护成本 7000（物业+市政），年净收益 3.6 万，按 3% 资本化率，得出公允价格 120 万。与实际价格 1000 万相比，认为高估 880 万（约 90%）。
遗漏因素的量化修正
1. 租金被压制（占差距的 15%）
中国租房市场不成熟，租客权益保障弱，租金长期被收入水平压制。参考成熟市场租售比，合理租金应上浮约 30%。修正后月租金 1.3 万，年净收益升至 7.2 万，估值从 120 万升至 240 万。
2. 资本化率假设过高（占差距的 15%）
原文用 3%，但当前一年期存款利率约 1.5%，十年国债约 2.3%，房产还有抗通胀属性。合理资本化率应在 2% 左右。按此计算估值升至 360 万。
3. 土地稀缺性溢价（占差距的 15%）
深圳总面积不到 2000 平方公里，核心区土地不可复制。曼哈顿物业费和房产税都很高，但房价同样很高——成本高不等于价格低，稀缺性才是定价核心。此项可再推高估值约 130 万。
4. 制度绑定价值（占差距的 10%）
户籍、学区、医疗资源与房产挂钩，这部分价值不反映在租金中。深圳好学区房溢价普遍在 30-50%，保守估计隐性价值约 90 万。
5. 通胀对冲预期（占差距的 10%）
过去 20 年 M2 从 25 万亿增至 300 多万亿，购房者部分是在对冲货币贬值。此项贡献约 80 万。
6. 供给侧行政约束（占差距的 5%）
土地供应由政府控制，审批流程长，供给弹性低。此项贡献约 40 万。
汇总
因素占880万差距比例 租金被压制 15% 资本化率过高 15% 土地稀缺性 15% 制度绑定价值 10% 通胀对冲 10% 供给约束 5% 可解释部分~70%残余（泡沫/投机）~30%
修正后的合理估值约在 500-700 万区间，而非 120 万。
扯鸡巴蛋。估值法是要一种算法算的，不是这么变换算法。
房地产作为一个蓄水池来说，大而不能倒这个属性的存在，换而言之在未来的三十年内房价不会出现以年为单位的超过5%的价格下跌，不管是政策限制亦或者是将公共权益进一步和房地产绑定的情况。
这个我觉得需要考虑一个事情，房价的下跌是必然的，不管从一个消耗品来说还是炒作市场来说，房价的下跌一定是必然的情况下，政策又需要托底的同时还需要同时对现有房产持有的一个征税。因为中国对比其他国家来说明显感知上面的税收其他不多的，在这个里面衍生了一个问题，如何稳住价格的同时还可以从这个价格上面征到税收。这个问题我思考很久也没有一个办法，有没有愿意帮我解惑一下的，或者分享一下看法。
收入提高就可以了，至于收入怎么提高嘛，，， ，，
中国现有的房产摆在这里，政府是否可以出台相关政策对空置的房屋按照一定的标准征收空置税？对租出去的房子征收租金税？凡是住人的征收维护费？大致是这个意思，不足之处还请指正，轻喷
稍微看看链家的房价数据，也不会说出不会跌幅超过百分之五的荒谬言论
李哥流弊
套内装修的维护、折旧每月4000人民币有些夸张了，一套100平使用面积的房子在一、二线城市，装修平均花费是20-30w，算30w的话，如果房屋使用年限算30年，一年也就1w，怎么算得出每个月4000元的话费呢
我觉得李新野的这篇文章讲得很有道理。
中国高层住宅在过去三十年享受了“低维护 + 隐性补贴市政 + 人口暴增”的定价环境；
当这些条件消失后，其资产定价必然发生大幅重估，且这种重估在二三线与非核心区更接近负资产化。
不过90%过于极端了。
还是太保守，我觉得以后房子不仅连十分之一的价值都没有，90%区域的房子将成为负资产，不仅每年往里面倒贴钱，白送人都不要。房价向下的趋势早已不可逆，再大的力量也托不住，不知道为何那么多人还抱有幻想妄想螳臂挡车。
房产就是一场横跨几十年的巨大杀猪盘，很多人意识到这点的时候恐怕都已经七老八十了。
都没人了
在国内一直租房住到终生有可行性吗？我不是主学经济的，不太懂这样做和all in全款买房孰优孰劣
让你儿子租房，你住你儿子租的房的一个小房间。
中国租房市场太不完善，租客权利保证极差
20年后，现有已经建好的房子，跌90%是可能的，甚至可能会一文不值。
买房后一个月掏几千块去维护，以现在的经济情况看，是落实不下去的。除非发了战争财，整个国民收入有明显提高。
国民收入没增加的情况下，要么使用机器人等新质生产力来低成本维护现有房子；要么就是房产税收不上来，公共生活水平降级，拖到房子住不了的地步，居民集资新建房子，或者居民住进政府建的公益性住房。
非常赞同！！
在GZ这样高位入手了一套唯一住房，位置在郊区不是很方便，预估亏损已经到150万左右，打算卖掉离场去租房了，大佬们觉得如何
sinya没有考虑租售比，月租金1万的房子，年租金12万，30年租金360万才是房子的实际价值。
如果房屋售价120万，相当于10年租金，买房的性价比会远远大于租房。
因此，360万 / 100平 = 3.6万每平米，这才是福田区房价的真实价值。目前10万每平米，应该还会跌 64%。
你说的是常住人口城镇化率，户籍人口城镇化只有50%，到70%还能继续好多年 ，这过程会伴随着房价分化、洗牌，人口涌入的城市“好房子“（这个概念绝了以前的都不是好的，你换不换？）会更贵。
或许任由市场化发展会这么走，但是不太会允许，办法还是有很多
租售比是和该国国债收益及持有成本动态挂钩的，月租1w的次新房公允价格可以给到450-550w
有点道理
1. 如果继续按照过去发展方式发展，非1、2线城市的房子大概率会跌到90%
2. 如果未来大家不用再挤大城市，那么大部分房子的价值会均化。
3.
3. 新出生人口已经跌破800w了，人口损失300w+，人口趋势不变的情况下，每年死亡一个中型城市。出生人口若持续下跌，则会加快房产下跌，即便不推出房产税，也会形成坍缩，
4. 短期内不会退出房产税，没有榨干之前是不会松手的，榨干那一刻会出现u转弯。
5. 房子已经是消费品了，参考汽车，不断贬值的负资产，如果还是通过出卖时间换取报酬的人，不适合买房。
6. 大家还有点争议的就是教育，AI时代，大量的熟练工已经不值钱了，需要顶尖智力。投资身体比投资智力更划算。
这不对吧 不应该按照房地产固守资产的计算方法 20倍年租金来计算吗？
目前来看城镇化应该是到了极限，最关键的变量就是人口下降，房价终究还是要回到原有的价值，另外说一点装修费用，买房之后再次转手其实挺难的，这部分的需求很受限，所以大部分的房产都是一次性交易，装修费用的价值最终还是体现在最开始买房承担。
割韭菜，还不够用
所以有些人就是一套房子住个十来年就换掉了，只用最好的那部分，普通人就没这么潇洒了，要反复权衡，有些市区老房子已经在搞原拆原建，装配式建筑了，好不好另说，兜底方案是有了
如果说维护是未来的话，会不会因此而带来住建维护相关产业的红利期？
李老师，我觉得光从估值角度来看房地产从而推导出房价虚高有一些片面。一个最典型的参照是过去二十年的中国房地产市场。在房价涨幅最显著的周期里，稳健理财年化收益普遍在 5%-8%，而一线城市核心区住宅租金回报率常年仅 1%-2%。若单纯按现金流估值逻辑，当时的房子早已是 “负收益资产”，却并未阻碍市场走出波澜壮阔的长期上涨行情。
李老师，我觉得以中共的调性，几个一线城市，北上广深，作为脸面，肯定是要死守的；当然了只死守几个城市也不难，说白了就是通过资源配置，把二线城市的人往一线赶，从而维持一线城市的泡沫繁荣；二线及以下的就自求多福，以维稳为主了